23.09.2019

Квартири в новобудовах

Купівля житла від забудовника, тобто квартири у новому будинку, приваблює істотними перевагами перед придбанням на вторинному ринку нерухомості.
На жаль, думка про те, що однією з переваг є відсутність юридичних ризиків при купівлі квартири, помилкова: покупець може стати жертвою однієї з шахрайських схем. А довести факт шахрайства та/або недобросовісності забудовника найчастіше неможливо. Отже, перш ніж підписувати будь-які документи і платити гроші, необхідно застерегти себе від обману, але як?

Житло на первинному ринку буває двох видів – у багатоквартирних будинках, які ще не добудовані, і новобудовах, щойно зданих в експлуатацію. Квартира у недобудованому будинку зазвичай коштує дешевше, однак і ризиків при купівлі більше, найсерйозніший з них – можливе «заморожування» будівельних робіт на роки. У цьому випадку інвестори не отримують квартир і залишаються без грошей, а довести злочинний намір забудовника і повернути кошти вдається далеко не завжди.

Які переваги купівлі квартири у новобудові?

• планування квартир зазвичай краще, ніж у будинках старої забудови;
• під’їзди, підвали, ліфти та ін. більш комфортні;
• відсутній ризик опинитися в будинку аварійному, зі старими комунікаціями тощо.

Згідно з українським законодавством забудовник може здійснювати продаж житла у новобудовах, за яке майбутні мешканці платять заздалегідь (фактично інвестуючи в будівництво), в один з наступних способів:

• фонди фінансування будівництва (ФФБ);
• інститути спільного інвестування (ІСІ);
• фонди операцій з нерухомістю (ФОН);
• емісії цільових облігацій підприємств.

В договорі про купівлю слід обов’язково передбачити повернення грошей за зайво сплачені метри, якщо квартири необхідного розміру в будинку не виявиться. До речі, такий пункт повинен бути в будь-якому договорі, де йдеться про купівлю квартири певної площі. Інакше покупець житла ризикує переплатити значну суму, якщо йому запропонують меншу квартиру.

Інший важливий момент – ФФБ при всіх його привабливих рисах не гарантує раціонального використання коштів і добросовісного виконання забудовником узятих зобов’язань, оскільки забудовники нерідко створюють «ручні» фонди.

Наполегливо радимо уникати поширеної «сірої» схеми – придбання квартири на первинному ринку шляхом попереднього договору купівлі-продажу безпосередньо з забудовником. Причини не підписувати такий документ надто істотні:

• квартири з параметрами, передбаченими в договорі, може просто не виявитись у зданому в експлуатацію будинку;
• забудовник або посередник згодом може передумати підписувати основний договір за сумнозвісним принципом «обіцяти – не означає оженитись», і юридичного механізму примусити його виконати обіцянку не існує;
• на одну квартиру може бути підписано декілька попередніх договорів – у такому разі покупцеві не допоможе навіть нотаріальне завірення договору.

Якщо все ж таки Ви хочете отримати житло саме в цьому будинку, потрібно звернутись до юриста, щоб детально вивчив ризики такої схеми.

Способів обману при продажу житла у новобудовах існує чимало. Тому перш ніж купувати, необхідно ретельно перевірити як забудовника, так і замовника будівництва.

З’ясувати репутацію забудовника допоможуть:

• інформація про його попередні проекти, наявність житлових будинків, уже зданих в експлуатацію;
• інформація, чи виступав забудовник фігурантом судових справ;
• відгуки в Інтернеті.

Добросовісний забудовник не відмовиться надати для ознайомлення:

• дозвільну документацію щодо будівництва об’єкта, в якому продаються квартири;
• документи на земельну ділянку, де ведеться будівництво
• установчі документи компанії, з якою пропонується підписати договір;
• безпосередньо зразок договору для ознайомлення перед підписанням, що дозволяє показати зразок юристу й уникнути майбутніх проблем.

Якщо у наданні цих документів відмовляють, підписувати будь-які папери і сплачувати гроші не варто – ймовірно, за обіцянками продати квартиру криється підступ.

Оскільки ризиків при купівлі квартири надто багато, а гроші, які можна втратити, для більшості покупців просто величезні, при укладенні договору найкраще заручитися допомогою кваліфікованого юриста.

Щоб застерегти себе повністю, потрібно знайти фахівця (юридичну компанію), що пропонує такі послуги й підходи до обслуговування клієнта:

• комплексний аналіз усієї документації, пов’язаної з будівництвом, його замовником і забудовником, а не лише договору про придбання квартири;
• надання рекомендації про купівлю квартири або відмову від купівлі на підставі відповідного юридичного звіту (аналізу);
• супровід під час укладення договору, що виключає підписання документа, який відрізняється від запропонованого для ознайомлення, разом з іншими способами обману;
• поряд із платною консультацією не відмовляється давати відповіді на додаткові запитання щодо власних послуг та предмета звернення клієнта.

І, безперечно, слід поцікавитись репутацією самого юриста (компанії), наявністю досвіду в обслуговуванні операцій з нерухомістю.

X
Заполните форму и отправьте и мы обязательно свяжемся с Вами в кратчайшие сроки.
Мы скоро перезвоним Вам!